이주성 변호사시점 전환
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이 사건에서 처한 상황
근저당권자(한국주택금융공사)는 전세임대주택을 임차한 법인(한국토지주택공사)이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력·우선변제권을 갖췄으나, 선정 입주자가 해당 주택을 매수해 소유권이 이전되면서 대항력이 상실됐다는 이유로 배당표에서 임차보증금 배당액 일부에 이의했습니다.
법원은 어떻게 왜 이렇게 판단했는가
대법원은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전세임대주택 지원 법인이 입주자의 인도·주민등록을 통해 대항력을 갖출 수 있음을 전제로, 이후 입주자가 해당 주택을 양수해 소유자가 되면 입주자의 주민등록은 더 이상 임차권을 공시하는 유효한 방법이 될 수 없고 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다고 봤습니다. 일반 법인 임차인에게 보호가 없다는 뜻이 아니라, 이 특례 법인의 대항력이 입주자의 소유권 취득으로 상실되는지가 쟁점이었습니다.
비슷한 상황이라면 어떻게 대처해야 하나
(근저당권자 입장) 전세임대주택 배당 시 제3조 제2항 특례 적용 여부와 입주자의 소유권 취득 시점을 확인하세요. 입주자가 매수한 경우 대항력·우선변제권 상실 가능성을 염두에 두고 배당 순위를 검토하는 것이 안전합니다.
핵심 요지
결정일 2026.02.26, 대법원 종결(상고 기각). 제3조 제2항 전세임대 법인이 대항력을 갖추더라도, 입주자가 주택을 양수하면 대항력은 소유권 취득 시 소멸합니다.
인용판례
판시사항 (대법원 정리)
대법원 2025다210305 · 2026.02.26
이 사건이 인용한 판례
대법원 2024다326398 · 2025.04.15
※ 본문(law.go.kr) 에서 추출 — items[0] 는 대법원 정리 판시사항, items[1] 은 본문 참조판례.