토지·건물에 걸린 근저당권이 매매잔금보다 큰 경우 잔금 지급과 소유권이전등기 절차의 동시이행이 명시된 사례

원고 A(소송대리인 법무법인 이담 담당변호사 이수경)는 2019. 9. 11. 피고의 대리인 D와 사이에 경기 양평군 E, F 외 1필지 중 228평(별첨 가분할도 6호)에 관하여 매매대금 273,600,000원, 계약금 150,000,000원, 중도금 40,000,000원, 잔금 83,600,000원으로 정한 매매계약을 체결하고, 계약금은 원고가 D에게 빌려준 돈으로 지급에 갈음하였으며 2019. 9. 24. 중도금 4,000만 원을 지급한 뒤, 2020. 3. 14. C에게 매수인 지위를 승계하는 매매계약을 하였습니다. 이에 2019. 9. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구했습니다.

법원은 (1) M의 증언에 따르면 M이 이 사건 위임장에 피고의 인장을 날인한 사실은 인정되나, 갑 15, 17호증의 각 기재와 증인 D, M의 각 증언에 따르면 M이 이 사건 위임장에 피고의 인장을 날인하는 자리에 피고가 동석하였고, 당시 피고가 땅을 파는 것에 동의한 사실이 인정되어 이 사건 위임장의 진정 성립을 인정할 수 있다고 판단했습니다. (2) C가 피고에게서, 원고가 C에게서 각각 이 사건 부동산을 매수하였으므로, 피고는 C에게, C는 원고에게 각각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, 원고는 C를 대위하여 피고에게 C에게 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 있다고 판단했습니다. (3) 다만 이 사건 매매계약에 따르면 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 완전한 소유권 이전 의무가 동시이행관계에 있는바, 피고는 C에게서 잔금 83,600,000원을 지급받음과 동시에 C에게 이 사건 부동산에 있는 근저당권설정등기를 모두 말소하고 2019. 9. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. (4) 원고의 공동담보 피담보채무액이 잔금을 초과하므로 잔금을 지급하지 않고 소유권이전등기 절차의 이행을 구할 수 있다는 주점에 대하여, 매수인이 매도인을 상대로 매매대금에서 근저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 소유권이전등기 절차의 이행을 구할 수도 있으나, 공동담보로 제공된 이 사건 부동산의 가액에 비례하여 안분한 피담보채무액이 매매대금 잔금을 초과한다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척했습니다.

매수인(원고) 측 변호사는 (1) 매도인 측 위임장의 진정 성립(위임 의사, 인감 일치, 위임 범위)을 적극적으로 입증하고, (2) 동시이행 관계에 있는 잔금 지급 의무와 소유권이전등기 의무의 이행 확보를 위해 잔금 지급 준비(공탁, 지급 수단 확보)를 갖추며, (3) 근저당권 말소를 위한 매도인 측 의무 이행(채무 변제·말소 동의서 등) 일정을 명확히 조율하고, (4) 공동담보 피담보채무액이 잔금을 초과함을 안분 산정·부동산 감정 평가·채권자별 채권 내역 등을 종합해 입증하면 잔금 지급 없이도 소유권이전등기 절차의 이행을 구할 수 있는 여지를 확보할 수 있습니다.

결정일 2021. 6. 1., 수원지방법원 여주지원 1심 — 피고는 C에게서 잔금 83,600,000원 지급과 동시에 근저당권 말소 + 소유권이전등기 절차 이행(동시이행 판결). 위임장 진정 성립 인정, 공동담보 피담보채무액 안분이 잔금 초과라는 입증 없음.

※ 본 판결문 본문에 인용된 대법원/하급심 판례가 별도로 기재되어 있지 않아 인용판례를 정리하지 않았습니다.