단독주택 신축공사에서 하자보수비와 미지급 공사비·묵시적 합의된 수수료가 동시 인정된 본소+반소 사례

원고(반소피고) A(소송대리인 법무법인 다움 담당변호사 김현수)는 2017. 5. 18. 피고와 서귀포시 C 지상 단독주택 신축공사를 약정(공사비 한도 5억 원, 피고는 모든 공사내용 및 대금 지급을 원고와 협의)하고, 2017. 5.경부터 2018. 3.경까지 사이에 피고에게 공사대금 합계 500,000,000원을 지급했으나, 완공된 건물에 주방가구·위생기구·타일·줄눈 등 다수의 하자가 발생했다는 이유로 본소로 하자보수비 갈음 손해배상 29,520,308원(감정 결과)의 지급을 구했습니다.

법원은 (1) 본소 청구에 관하여, 이 사건 공사계약이 신축공사의 완성을 목적으로 하는 도급계약에 해당하고, 감정인 F의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 완공된 이 사건 건물에 주방가구·위생기구·타일·줄눈 등에 다수의 하자가 발생해 그 하자보수에 합계 29,520,308원(25,254,575원 + 4,265,733원) 상당이 소요되므로, 피고는 원고에게 하자보수 갈음 손해배상 29,520,308원 및 2019. 3. 29.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. (2) 반소 청구에 관하여, ① 이 사건 계약은 이른바 실비정산계약으로 원고는 실제 지출된 비용을 지급할 의무가 있고, 감정인 F의 감정결과·법원의 사실조회회신·변론 전체의 취지를 종합하면 증빙자료가 있는 부분의 총 공사비가 512,654,269원, 거푸집 및 외부비계 자재비 부분(증빙 없는 부분)의 공사비가 4,857,165원으로서 실제 공사비는 517,511,434원으로 봄이 상당한 점, ② 도급계약에서는 일반적으로 공사비에 상당한 이윤을 포함시킨 액을 보수액으로 하여야 하고, 피고가 주장하는 20,000,000원은 전체 공사비의 약 3.8%로서 도급계약의 일반적 이윤 산정 방식에 비추어 과다하지 않으며, ③ 피고는 당초 수수료를 30,000,000원으로 받기로 하였으나 원고가 20,000,000원으로 하자고 해 20,000,000원으로 합의되었다고 주장하고, 2018. 6. 28.경 '총 공사대금 청구 확인서'에도 20,000,000원을 수수료로 기재해 청구했으며, 위 확인서를 받은 원고가 이 사건 소 제기 이전까지 이의를 제기한 사정이 엿보이지 않는 점 등을 종합하면, 수수료 20,000,000원의 묵시적 합의가 있었다고 볼 여지가 있는 점 등을 근거로, 원고는 피고에게 미지급 공사비 17,511,434원 + 수수료 20,000,000원 = 37,511,434원 및 각 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. (3) 따라서 본소 청구 및 위 인정범위 내의 반소 청구는 각 이유 있어 인용하고 나머지 반소 청구는 기각했습니다.

발주자(원고) 측 변호사는 (1) 신축공사 도급계약의 성격(실비정산 vs 고정가 도급)을 명확히 해석해 수수료 약정의 명시적 합의 부존재·불공정성(도급계약 일반 이윤 산정 방식과의 괴리)을 다투고, (2) 하자보수비 산정의 적정성(감정인 선정·감정 항목·교체 범위·가격 산정 기준 등)을 점검해 과대 산정 여부를 반박하며, (3) 피고 측 '총 공사대금 청구 확인서'에 대한 이의 제기 경위·시기(공사비 한도 5억 원 약정, 합의된 수수료 부존재, 발주자가 서명한 사실 부재 등)를 적극적으로 정리하고, (4) 실비정산계약이라면 증빙 없는 거푸집·외부비계 자재비 부분의 공사비 산정(표준품셈 일위대가 적용의 적정성)에 대한 반박 논리를 구축해야 합니다.

결정일 2022. 2. 18., 수원지방법원 안산지원 1심 — 본소 일부 인용(하자보수 갈음 손해배상 29,520,308원) + 반소 일부 인용(미지급 공사비 17,511,434원 + 수수료 20,000,000원 = 37,511,434원). 신축공사 도급은 실비정산계약, 수수료는 묵시적 합의 인정.

※ 본 판결문 본문에 인용된 대법원/하급심 판례가 별도로 기재되어 있지 않아 인용판례를 정리하지 않았습니다.