부동산 개발사업 관련 근린생활시설 매각이 사해행위·통정허위표시에도 해당하지 않는다고 본 기각 사례

원고 A(소송대리인 법무법인 율빛 이지은·이주성·채지연 변호사·소송복대리인 변호사 김재홍·이현지)는 (1) 2016. 5. 20. 통영시 F 외 3필지 토지 개발사업에 관한 토지 소유권 등 일체의 권리(이 사건 사업권)를 60억 원에 양도하기로 하는 이 사건 양도계약(당사자: 주식회사 E와 C)을 체결했고, (2) C이 일부 대금 지급을 지체하자 2017. 5. 31. C과 사이에 현금 1,119,011,762원+도시형생활주택 8세대+근린생활시설 3개 호실의 대물변제 합의(이 사건 합의)를 했으며, (3) C·D은 2017. 6. 29. 각 1/2 지분 소유권이전등기를 마쳤으나 이 사건 합의를 이행하지 않아 대구지방법원 서부지원 2017카단1526호로 부동산가압류를 받고, (4) 2017. 11. 1. C·D이 피고와 매매계약을 체결(제1상가 290,940,000원, 제2상가 366,006,060원, 제3상가 328,790,000원)해 2017. 11. 15. 소유권이전등기를 마쳤으며, (5) C·D에 대한 2018가합719호(대구지방법원 서부지원)에서 2019. 8. 22. C에 대한 3,065,663,971원+지연손해금 판결이 선고·확정된 사안에서, C·D의 피고에 대한 매각이 원고에 대한 사해행위(주위적) 또는 통정허위표시(예비적)에 해당한다며, 매매계약의 취소·소유권이전등기 말소등기 또는 매매계약의 무효 확인·소유권이전등기 말소등기를 구했습니다.

법원은 (1) 주위적 청구(사해행위취소) 중 D에 대한 피보전채권은 이 사건 양도계약 당사자가 E와 C이고 D는 당사자가 아니며, 이 사건 합의의 당사자도 원고와 C이고 D는 합의에 관여하지 않았고, C·D은 별개 회사라는 점 등을 종합해 인정하기 부족해 D의 매각에 관한 사해행위취소·원상회복 부분은 이유 없다고 판단했습니다. (2) C의 무자력에 관하여, C의 적극재산으로 ① 신탁회사와의 신탁계약에 따른 이 사건 수익권(장차 신탁 종료 시 예상 신탁재산 가액에서 소요비용·신탁보수·우선수익자 채무를 공제한 후 남은 금액을 사해행위 당시 현가로 할인 평가한 가액)의 가액을 증명해야 하나 원고가 충분한 증명을 하지 않고 있고, ② 이 사건 토지 및 건물은 C이 2017. 4. 25. 피고 앞으로 가등기 설정(담보가등기로서 강제집행 매각 가능성 미확인)이 있어 적극재산에서 제외되어야 하고, ③ 이 사건 각 오피스텔은 근저당권·가등기 설정으로 적극재산에서 제외, ④ 이 사건 임야는 시가 확인 자료가 없는 점, ⑤ 소극재산으로 C의 원고 채무 3,065,663,971원 중 이 사건 매매계약 당시 존재하는 부분에 한해 산정하면 현금지급 부분 1,119,011,762원+공동주택 전보배상청구권 13억 8,000만 원-AD에 대한 1억 6,500만 원 공제=2,334,011,762원이 인정되며, 이 사건 근린생활시설 전보배상청구권은 매매 후 등기 이후 발생이므로 소극재산 불인정되는 점 등을 종합해, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 매매계약 당시 C의 채무초과상태를 인정하기 부족하다는 이유로 주위적 청구를 기각했습니다. (3) 예비적 청구의 무효 확인 부분은 확인의 이익이 없어 부적법해 각하하고, 나머지 예비적 청구(통정허위표시)는 매각 대금이 통장 입금액 4억 5,250만 원, C의 실질 사주 AG의 송금액 1억 4,500만 원, 대출로 매입한 자금, 임대사업 보증금 변제 약정, 사업자등록 등 정상적 매입 과정을 종합하면 통정허위표시 입증 부족으로 기각했습니다.

원고(채권자) 측 변호사는 (1) 채무자(C)의 적극재산(신탁수익권·부동산·임야)의 가치를 사해행위 당시 기준으로 정확히 평가(신탁수익권의 경우 장차 신탁 종료 시 예상 신탁재산 가액, 소요비용·신탁보수·우선수익자 채무 공제 후 잔액을 사해행위 당시 현가로 할인 평가)하고, (2) 부동산에 가등기·근저당·전세 등이 설정되어 있다고 하더라도 가등기담보 등에 관한 법률상 담보가등기로 강제집행 매각이 가능한지 등 특별 사정이 있는 경우 적극재산 포함 여부를 다투며, (3) 채무초과 상태의 기준 시점(매매계약 당시) 및 부수적 사정(매각 전·후의 채무 변동·기존 채무의 이행·신규 채무 발생 등)을 적극 입증하고, (4) 통정허위표시에 있어서는 매각 대금의 자금 흐름(통장 입금·송금 경로), C의 실질 사주와 수익자(피고) 사이의 관계(친인척·지분 관계·기존 거래 관계), 수익자의 자금 조달 경위(대출·보증금·자기 자금), 부동산 임대 사업자 등록의 경위, 사후 행위(가등기 말소·사업자등록 변경·대표이사 인감 변경 등) 등을 종합적으로 다투는 구성이 유리합니다. (5) D의 별도 회사성을 다투는 경우 E와 C·D 사이의 실질적 동일성·대표이사·주주 구성·실질 사주 등을 적극 입증해 D에 대한 피보전채권을 인정받아야 합니다.

결정일 2021. 10. 5., 부산지방법원 동부지원 1심 — 원고의 주위적 청구(사해행위취소) 및 예비적 청구(통정허위표시) 기각, 예비적 청구의 무효 확인 부분은 확인의 이익 부재로 각하. D에 대한 피보전채권 미인정, C의 적극재산(신탁수익권·부동산·임야) 가치 평가 입증 부족으로 무자력 미인정, 통정허위표시 입증 부족.

• 대법원 2017. 10. 26. 선고 2015다254675 판결

  2015다254675 · 2017. 10. 26.

• 대법원 2007. 5. 31. 선고 2005다28686 판결

  2005다28686 · 2007. 5. 31.

• 대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결

  2008다76556 · 2009. 2. 26.

• 대법원 2013. 10. 31. 선고 2011다102059 판결

  2011다102059 · 2013. 10. 31.

• 대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결

  2005다60239 · 2006. 3. 9.

• 대법원 1976. 7. 13. 선고 75다1086 판결

  75다1086 · 1976. 7. 13.

※ 본문에서 인용된 사해행위 일반법리·요건사실 입증 책임·가등기 설정 부동산의 적극재산 제외·신탁수익권 가치 평가·확인의 이익·채권자대위권 행사 요건에 관한 대법원 판례입니다.