불법 증축된 상가 통유리 부분을 고지하지 않은 임대차 계약이 임차인 해제로 손해배상이 인용된 사례

원고 A(소송대리인 변호사 이쌍희)는 2018. 4. 28. 피고와 사이에 대구 달성군 C 주건축물 제1동 근린생활시설 및 주택 건물 중 제1층 상가에 관하여 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 400,000원, 임대차기간 2018. 8. 1.부터 2020. 7. 31.까지로 정한 이 사건 임대차계약을 체결하고, 보증금 50,000,000원 + 3개월분 차임 1,200,000원, 합계 51,200,000원을 지급한 뒤 커피전문점 운영을 위한 내부 공사를 진행했습니다. 그러나 이 사건 상가는 피고가 별지 제2도면의 '1차 방문 시 앞으로 나온 부분' 선 상에 유리벽을 설치하여 10.5m²의 면적이 불법으로 증축된 상태였고, 2018. 9. 중순경 원고의 영업허가 신청에 따른 관할관청 현장 실사에서 위 불법 증축 사실이 적발되었습니다. 이에 원고는 임대차계약 해제 + 보증금·차임 반환 + 커피전문점 영업 준비에 지출한 공사비용 등 59,106,160원 상당의 손해배상 + 지연손해금 합계 110,306,160원의 지급을 구했습니다.

법원은 (1) 부동산 거래에서 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있고, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상·관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조)는 법리를 전제로, (2) ① 원고는 당초부터 커피전문점을 운영하기 위하여 상가를 임차하고자 하였고, 중개인 D도 이를 잘 알고 있었던 점, ② 불법 증축 부분은 상가의 전면부로서 임대차계약 체결 당시 전체가 유리벽인 이른바 '통유리' 구조로 설치되어 있었는데, 피고와 D은 위 통유리 구조가 커피전문점 운영에 큰 도움이 된다는 취지로 설명하였을 뿐 통유리 부분이 불법 증축되어 향후 철거될 수 있다는 사실을 고지하였다고 볼 만한 자료를 찾을 수 없는 점, ③ 임대차계약서상 임대면적이 74.89m²로 기재되어 있기는 하나 이는 건축물대장상의 면적을 그대로 기재한 것에 불과하고, 정확한 면적을 고려하지 않고 임대차계약 체결 당시의 상가 현황을 기준으로 계약이 체결된 것으로 보이는 점 등을 종합하여, 원고로서는 이 사건 상가의 전면부 통유리 부분이 불법 증축되어 향후 철거될 수도 있다는 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 봄이 상당하고, 피고는 위와 같은 사정을 잘 알면서 원고에게 불법 증축 사실을 고지하지 않았다고 판단했습니다. (3) 나아가, ① 불법 증축 부분이 적발된 후 피고가 철거·벽체 설치 공사를 제안하긴 했으나 이미 인테리어 공사를 마친 상황에서 내부 구조를 변경해야 하는 문제가 있어 협의가 잘 진행되지 않았던 점, ② 건축허가에 따른 건물 경계선에 설치하는 벽체 재료에 별도 제한이 없어 이전과 같이 통유리 구조의 벽체를 설치할 수 있었는데, 피고는 2018. 10.경 벽체 공사를 하면서 목재 벽체를 설치해 상가 전면부의 시야가 완전히 가려지도록 하였고, 이는 커피전문점 영업에 큰 영향을 끼칠 수 있는 사항임에도 사전 협의도 진행하지 않은 점, ③ 피고가 목재 벽체 설치 후 항의를 받고 다시 통유리 구조 벽체를 설치하기로 협의했다고 주장하나 객관적 자료가 전혀 제출되지 않은 점 등을 고려하면, 피고는 임대목적물을 본래의 목적대로 사용·수익하는 데 필요한 상태로 제공할 의무도 제대로 이행하지 않았다고 봄이 상당하다고 판단했습니다. (4) 결국 피고는 중요 사항의 고지의무 및 임대목적물의 제공 의무를 제대로 이행하지 않았고, 이를 이유로 임대차계약을 해제한다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 2018. 11. 28. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 임대차계약은 피고의 귀책사유로 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. (5) 임대차보증금 및 차임 반환: 보증금 50,000,000원 + 차임 1,200,000원 = 51,200,000원 + 지연손해금. (6) 손해배상: 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이고, 다만 일정한 경우에는 신뢰이익의 배상도 구할 수 있지만, 중복배상 및 과잉배상 금지원칙에 비추어 신뢰이익은 이행이익에 갈음하여서만 구할 수 있고 그 범위도 이행이익을 초과할 수 없다(대법원 2007. 1. 25. 선고 2004다51825 판결 참조)는 법리를 적용해, 원고가 지출한 39,626,160원(벽 배관·칠·전기승압·냉난방·오븐·인테리어·전기요금)이 상가의 업종·규모·위치·임대차기간을 고려할 때 임대차기간 동안 얻을 것으로 예상되는 수익금에 비하여 과다하지 않고, 원고는 영업을 정상적으로 영위할 것으로 믿고 위 비용을 지출했으나 피고의 귀책사유로 임대차계약이 해제됨에 따라 위 비용이 무익하게 되었으므로, 이 금액은 이행이익 범위 내의 신뢰이익이라고 판단해 39,626,160원 + 지연손해금을 인정했습니다. (7) 집기 비품 18,000,000원·부동산중개수수료 810,000원: 회수 가능성·입증 부족으로 부정. (8) 피고의 부당이득 상계 주장(해제 후 19개월간 차임 7,600,000원 + 철거비용 2,100,000원): 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986 판결 참조)는 법리에 비추어, 원고가 2018. 11. 28. 임대차계약이 해제된 이후 이 사건 상가를 사용·수익하지 않은 사실, 피고가 임대차보증금을 반환하지 않은 사실은 다툼이 없으므로, 원고가 부당이득반환의무를 부담한다고 볼 수 없어 이 부분 주장은 배척, 철거비용 상계 주장도 증거 부족으로 배척했습니다. (9) 결론: 90,826,160원(= 51,200,000원 + 39,626,160원) + 2018. 11. 29.부터 2020. 8. 26.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 인용, 가집행, 소송비용 중 감정촉탁비용은 피고 부담, 나머지 소송비용 중 1/5은 원고, 나머지는 피고 부담.

임대차계약 해제 + 손해배상 청구(원고·임차인) 측 변호사는 (1) 임대차계약 체결 시 임대인이 고지하여야 할 중요 사항(불법 증축·하자·권리하자·환경적 결함 등)과 그 범위(직접적 법령 규정 + 계약상·관습상·조리상 일반원칙)를 정리하고, (2) 위법 사항의 존재 사실(불법 증축·통유리 시공·관련 인허가 부재·관할관청 적발 사실)을 건축물대장·현장 사진·관할관청 사실조회 회신·영업허가 신청 자료로 입증하며, (3) 임대차계약 체결 전후의 상담 내용·중개사 D의 설명 내용·임대인의 고지 부존재를 중개사 진술·녹음·메신저·이메일 등으로 적극 입증하고, (4) 임대목적물의 제공 의무(임대차계약의 목적에 맞는 상태로의 인도 의무) 불이행 사실(목재 벽체 시공에 따른 시야 가림·미고지·협의 부재 등)을 입증하며, (5) 신뢰이익의 적정 범위(인테리어·집기·중개수수료 등 + 영업을 개시하여 임대차기간이 만료될 때까지 얻을 것으로 예상되는 수익금과의 균형)를 영수증·견적서·세금계산서·감정 결과 등으로 입증하는 구성이 효과적입니다.

결정일 2020. 8. 26., 대구지방법원 서부지원 1심 — 일부 인용(90,826,160원 = 보증금·차임 51,200,000원 + 인테리어 등 신뢰이익 39,626,160원) + 가집행. 불법 증축 통유리 미고지 + 목재 벽체 시공의 임대목적물 제공 의무 불이행으로 해제 인용. 피고의 부당이득 상계(해제 후 점유 차임 + 철거비용) 주장 모두 배척.

• 인용 판례 (1) — 대법원 2006. 10. 12. 2004다48515

  대법원 2004다48515 · 2006. 10. 12.

• 인용 판례 (2) — 대법원 2007. 1. 25. 2004다51825

  대법원 2004다51825 · 2007. 1. 25.

• 인용 판례 (3) — 대법원 2008. 4. 10. 2007다76986

  대법원 2007다76986 · 2008. 4. 10.

※ 본문 3-6쪽 본문에서 3건의 대법원 판례를 명시적으로 인용함.