매도인 측 사기행위로 매수인에게 소유권이전등기 의무 이행이 불가해진 후 임의경매로 처분되어 매매대금 반환 의무가 인정된 사례

원고 A(법무법인 율빛 권민지·송인영·이지은·이주성 변호사)는 2018. 1. 26. 피고 C와 사이에 전북 김제시 H 대지 248㎡ 중 25평(매매대금 79,750,000원, 계약금 7,000,000원, 중도금 40,000,000원, 잔금 32,750,000원)의 매매계약을 체결하고(2% 감액 특약 적용 → 매매대금 78,155,000원), 2018. 1. 19.부터 1. 26.까지 5회에 걸쳐 78,155,000원을 모두 지급했으나, 피고 B은 2018. 4. 6. 이 사건 토지의 소유권을 취득하면서 같은 날 채권최고액 4억 2,000만 원의 근저당권을 설정한 사실, 2018. 6. 초순경 2018. 12. 31.까지 소유권 이전을 완료한다는 내용의 소유권 이전 약정을 하였으나 그 기한까지 소유권이전등기를 해주지 않았고, 이 사건 토지는 2020. 8. 21. 임의경매로 인한 매각으로 소외 J에게 소유권이전등기가 경료되어 본소로 매매계약의 해제에 의한 원상회복 의무로서 매매대금 78,155,000원 + 지연손해금(피고 B, C, D 연대)의 지급을 구했습니다(예비적으로 불법행위에 기한 손해배상 청구).

법원은 (1) 주위적 청구에 관해서는, ① 이 사건 매매계약은 피고 B, 피고 C의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었고, 원고의 계약해제 의사표시로 적법하게 해제되었다는 점을 인정해, 피고 B, 피고 C는 공동하여 원고에게 매매대금 78,155,000원 + 2019. 11. 22.부터 2021. 2. 5.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. (2) 피고 D의 주위적 청구에 관해서는, 원고가 '피고 D이 매매계약이 이행불능이 될 경우 책임을 부담한다'고 약정했다는 점에 부합하는 듯한 증인 K의 일부 증언은 믿기 어렵고, 갑 제1 내지 17호증의 각 기재만으로는 위 주장을 인정하기 부족하여 원고의 피고 D에 대한 주위적 청구는 이유 없다고 배척했습니다. (3) 예비적 청구에 관해서는, ① 손해배상 책임의 발생 — 피고 D은 피고 C 및 피고 B에서 오랫동안 국장(팀장)으로 재직한 자로서 원고에게 '이 사건 토지가 개발 예정지라서 곧 부동산 가격이 폭등할 것'이라고 하면서 이 사건 토지의 매수를 권유함에 있어서, 피고 C 및 피고 B이 원소유자로부터 이 사건 토지의 소유권을 확정적으로 이전받은 후 매도하는 것인지, 또는 원소유자에게 계약금만 지급한 상태에서 원고에게 이 사건 토지를 매도하는 것인지, 나아가 2018. 6.경 원고에게 소유권 이전 약정서를 작성해줄 당시에도 등기부 등본 등을 발급받아 봄으로써 위 피고 회사들이 소유권을 이전해줄 의사나 능력이 있는지 여부 등을 명확하게 확인하였어야 할 업무상 주의의무가 있었음에도 이를 게을리한 점, ② 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위의 경우, 행위자 상호 간의 공모는 물론 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고, 객관적으로 그 공동행위가 관련 공통되어 있으면 족하며, 그 관련공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 공동불법행위가 성립하고, 같은 조 제3항의 방조라 함은 '불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위'를 가리키는 것으로서 형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석으로서는 과실에 의한 방조도 가능하다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다35850 판결 등 참조)는 점 등을 근거로, 피고 D은 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 원고에게 손해를 가했으므로 적어도 방조자로서 피고 C 및 피고 B, 위 E, L, M, N, O 등과 함께 공동불법행위 책임을 져야 한다고 판단하고, ③ 책임의 제한에 있어서는 대법원 2005. 10. 13. 선고 2003다24147 판결의 법리(가해자 1인의 다른 가해자에 비하여 불법행위에 가공한 정도가 경미하다고 하더라도 피해자에 대한 관계에서 그 가해자의 책임 범위를 손해배상액의 일부로 제한하여 인정할 수 없다)에 따라, 원고의 과실 또는 피고 D의 책임 제한 여부를 고려해 피고 D 등의 책임을 80%로 제한해, 결국 피고 D은 피고 B, 피고 C와 공동하여 원고에게 피해금인 매매대금 78,155,000원의 80% 해당 금액인 62,524,000원 + 2019. 7. 5.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단해, 주문과 같이 인용했습니다.

원고(매수인) 측 변호사는 (1) 주위적(매매계약 해제 + 원상회복) 청구에 관해서는, ① 매도인의 귀책사유로 인한 이행불능(근저당권 설정 후의 소유권이전등기 불이행, 임의경매로 인한 처분)을 매매계약서·등기부 등본·소유권이전 약정서·경매 진행 자료로 적극 입증하고, ② 매도인 측의 사실상의 동일한 법인 관계(피고 C → 피고 B)를 설립 경위·등기부 등본·인력·사무실 공유·자금 흐름으로 입증하며, ③ 계약해제 의사표시의 시기·방법(소장 부본 송달, 내용증명 등)을 명확히 하고, (2) 예비적(불법행위 손해배상) 청구에 관해서는, ① 매도인 측의 사기 행위(개발 예정 거짓 고지, 소유권 확보 거짓 진술, 근저당권 설정 사실 미고지, 소유권이전 의지·능력 부존재) — 형사 확정판결(대구지방법원 2019고단3024 등)을 적극 활용하고, ② 피고 D의 방조자 책임을 다투기 위해, (a) 피고 D이 매수 권유자로서의 행위, (b) 피고 D의 회사 내·직위(국장), (c) 회사 내부 사정 인지 사실, (d) 권유 시 거짓 진술·침묵, (e) 매수 대금 편취 가담 — 구체적 입증 자료(녹음, 문자, 카톡, 회사 내 통장, 출장 기록, 인사 발령, 인장 사용 내역, 사무실 입주 사실, 명함, 영수증 등)를 적극 제출해야 합니다. (3) 책임 제한(80%)에 대해서는, 공동불법행위 방조자 책임을 부담한 피고 D에 대한 가담 정도가 경미하다는 점을 적극적으로 반박해 100% 책임을 다투는 구성이 유리합니다.

결정일 2021. 2. 5., 대구지방법원 1심 — 원고 일부 인용(피고 B·C 연대 78,155,000원 + 지연손해금, 피고 D 연대 62,524,000원(80% 책임 제한) + 지연손해금). 매도인 측의 사기행위로 인한 임의경매 → 이행불능 → 매매대금 반환 의무 인정, 매수 권유자(피고 D)의 방조자 공동불법행위 책임은 80%로 제한.

• 인용 판례 (1) — 대법원 2003. 1. 10. 2002다35850

  대법원 2002다35850 · 2003. 1. 10.

• 인용 판례 (2) — 대법원 2005. 10. 13. 2003다24147

  대법원 2003다24147 · 2005. 10. 13.

※ 본문 4-5쪽 본문에서 2건의 대법원 판례를 명시적으로 인용함.