이 사건 공정증서 분할금 미이행 기간의 무상사용 인정으로 2019. 7. 31.부터의 손해배상금만 인용된 건물명도·부당이득 사건

원고(반소피고) 주식회사 A(소송대리인 법무법인 율리 이혜영 변호사)는 피고 B 대표이사 D에 대한 채무변제를 위하여 2019. 2. 11. 피고 B과 매매대금 5억 원으로 별지 부동산을 매수해 2019. 3. 8. 소유권이전등기를 마치고, 본소로 (주위적) 피고들이 이 사건 건물을 월 차임 100만 원에 임대하면서 2기 이상 차임을 미지급했으므로 임대차 해지 + 건물 인도 + 미지급 차임 또는 부당이득 12,352,000원 + 지연손해금 + 2020. 5. 25.부터 인도 완료 시까지 매월 951,000원 지급, (예비적) 소유권에 기한 방해배제로 건물 인도 + 2019. 3. 8.부터 2020. 5. 7.까지 월 차임 상당 손해배상 13,302,000원 + 지연손해금 + 2020. 5. 8.부터 인도 완료 시까지 매월 951,000원 지급을 구하고, 반소 피고 B의 5,000만 원 부당이득반환 청구를 다투었습니다.

법원은 (1) 주위적 청구에 관해서는, 임대차계약서가 작성된 적 없고 그 외 원고가 제출한 증거만으로는 월 차임 지급 약정 사실을 인정하기 부족하다는 이유로 주위적 청구를 기각했고, (2) 예비적 청구에 관해서는, ① 원고와 피고 B 사이에 임대차계약서가 작성된 적 없고 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제5호증의 1만으로는 피고가 주장하는 내용의 임대차계약(보증금 5,000만 원, 기간 2031. 8. 말까지) 체결을 인정하기 부족하나, ② 원고가 분할금 변제 의무 이행 기간에 한하여 무상 사용을 하도록 한 점, ③ 임료·차임에 관하여 약정했음을 인정할 증거가 없는 점, ④ 피고들이 분할금 중 2019. 5. 10.부터 2019. 6. 11.까지 합계 539만 원만 변제하고 2019. 7. 31.부터 분할금 지급 의무를 불이행한 점을 종합해, 2019. 3. 8.부터 2019. 7. 30.까지는 무상 점유의 정당한 권원이 인정되고, 2019. 7. 31.부터의 불법 점유에 대한 손해배상금이 인정된다고 판단해, 임료감정촉탁결과(2019. 7. 31.부터 2020. 3. 7.까지 월 95만 원, 2020. 3. 8.부터 월 951,000원)에 따라 피고들은 공동하여 2019. 7. 31.부터 2020. 8. 7.까지 차임 상당 손해배상금 합계 11,658,333원 + 2020. 7. 11.부터의 지연손해금 + 2020. 8. 8.부터 인도 완료일까지 월 951,000원을 지급할 의무가 있다고 인정해 주문과 같이 판결했습니다. (3) 반소에 관해서는, 2019. 3. 5.부터 2019. 5. 29.까지 임차인 G에게 임대차보증금 1억 4,750만 원, 2019. 3. 8. 임차인 H에게 전세보증금 5,000만 원 등 합계 1억 9,750만 원을 반환한 사실이 인정되므로 원고가 5,000만 원을 미지급하였다는 피고 B의 주장은 이유 없다고 배척해, 주위적 본소 청구 기각 + 예비적 본소 청구 일부 인용 + 나머지 예비적 본소 청구 기각 + 반소 청구 기각 결론을 내렸습니다.

원고(매수인·소유자) 측 변호사는 (1) 매수 후 점유자에게 무상 사용을 허용한 것인지, 임대차(차임 약정)가 성립한 것인지에 대한 약정서·문자·이메일·메신저·녹음 등 약정 형태 증거를 명확히 확보하고, (2) 매수와 동시에 임대차계약을 별도 체결한 경우(보증금·차임·기간 기재)에는 그에 따른 차임 상당 부당이득 또는 손해배상 전액을, (3) 무상 사용의 경우라면 그 무상 기간의 한정(약정 종료 시점, 채무 불이행 시점, 명도 의무 발생 시점 등)을 입증해 무상 기간 이후의 손해배상만 청구하는 구성이 유리합니다. (4) 반소(임대차보증금 반환 정산)에서는 매수인이 인수한 임대차보증금 반환채무의 이행 사실(반환 영수증, 통장 거래내역, 임차인의 수령 확인서, 소송상 인지된 반환 사실 등)을 적극 입증해야 합니다.

결정일 2020. 9. 18., 대구지방법원 1심 — 본소 일부 인용(예비적 일부 11,658,333원 + 지연손해금 + 월 951,000원 손해배상), 반소 기각. 매수 후 사용은 무상 사용으로 인정하되 2019. 7. 31.분할금 불이행 시점부터 손해배상 책임 발생.

※ 본 사건은 1심 판결문만 확보되어 인용판례를 별도로 정리하지 않았습니다.