매수인이 건축주명의변경을 이행하기 전 발생한 근저당 대출이자는 매수인이 아닌 매도인이 부담함이 공평하다는 2심 항소 기각 사례

원고·항소인 A(법무법인 율빛 담당변호사 김예리·이주성)는 1심(대구지방법원 안동지원 2019. 10. 30. 선고 2018가단2240)에서 피고에게 매매계약상 잔금 87,985,638원 및 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12% 비율의 지연손해금의 지급을 명하는 인용 판결(잔여 60,000,000원 부분은 원고 패소)을 받았습니다. 원고는 이 사건 매매계약 특약사항('근저당권설정등기 및 지상권설정등기는 소유권이전등기 완료이후 매수인이 인수하기로 한다')에 따라 피고가 2016. 6. 23.부터 근저당채무를 인수할 의무가 있어 그 이후의 대출이자는 피고가 부담해야 한다고 주장하며 패소 부분에 항소했습니다.

법원은 (1) 제1심판결의 이유를 그대로 인용하면서, (2) 추가판단으로, ① 이 사건 매매계약상 원고의 건축주명의변경의무와 피고의 근저당채무인수의무가 동시이행으로 되어 있지는 아니하나, 1심 사실조회결과에 의하면 피고가 위 근저당채무를 인수하려고 하였으나, 대출기관에서 이 사건 건물에 대한 건축주명의가 피고로 되어 있지 아니하다는 이유로 채무 인수를 승낙하지 아니한 사실, 즉, 원고가 피고 앞으로 건축주명의변경을 하여 주지 아니하였기 때문에 피고로서는 대출금채무를 인수할 수 없었고, 관련소송의 결과에 비추어 원고가 건축주명의변경절차 이행을 거부한 것에 정당한 사유가 있다고 보이지 아니하는 점, ② 이 사건 매매계약 특약사항에서는 건축중인 이 사건 건물도 매매 목적물임을 명시하고 있으므로, 대금 1,260,000,000원에는 이 사건 건물에 대한 대가도 포함되어 있다고 보아야 하고, 원고가 이 사건 각 토지의 소유권만 이전하여 주었을 뿐, 이 사건 건물에 대한 건축주명의변경은 하여 주지 아니하고 있는 상황에서 피고가 위 대금 전부를 지급하여야 한다고 보는 것은 부당한 점, ③ 일반적으로 매매에 있어 매수인이 목적물을 이전받으면 그때부터 목적물을 사용·수익할 수 있으므로 그에 대응하여 대금에 대하여 이자를 지급하는 것이 공평한데, 피고가 비록 이 사건 토지의 소유권은 이전받았으나, 원고가 건축주명의변경의무를 이행하지 아니함으로써, 실질적으로는 이 사건 각 토지를 사용·수익할 수 없었고, 피고가 위 대출금의 이자를 부담하는 것은 결국 매매대금(중 10억 원)에 대한 지연이자를 부담하는 것이나 마찬가지인 점 등을 종합해, (3) 건축주명의변경이 이루어지기 전에 발생한 대출이자를 피고가 부담하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없다고 판단해 원고의 항소를 기각했습니다.

매도인(원고) 측 변호사는 (1) 매매계약 특약사항의 적극 해석(근저당권설정등기·지상권설정등기 인수가 '소유권이전등기 완료이후'로 명시된 점, 특약의 해석상 매수인의 인수 의무 시기 명확), (2) 대출기관의 채무 인수 승낙 부존재 시에도 매수인의 원고에 대한 채무 부담 의무 인정(매수인 원고 사이의 채무 부담 의무, 제3자(대출기관)와의 관계와 별개로 매수인의 원고에 대한 의무), (3) 동시이행 관계 부존재의 적극 다툼(특약상 동시이행 약정 부존재, 매수인의 채무 인수 시기 명확, 관련소송의 동시이행 인용 부존재), (4) 공평의 원칙의 적극 반박(매수인 채무 인수 의무 이행 지연의 매수인 측 귀책사유, 매수인의 채무 인수 의무 이행으로 대출기관 채무 이관·매도인의 채무 면제가 당연한 결과), (5) 매도인 측의 매수인에 대한 원고 채권의 적극 입증(근저당채무 잔액, 이자 발생 사실, 이자 산정, 매수인의 채무 인수 의무 위반 사실), (6) 매수인 측의 대출이자 부담 의무 위반의 적극 다툼, (7) 매수인의 채무 인수 의무 불이행의 적극 입증(대출기관의 채무 인수 승낙 부존재, 매수인의 채무 인수 의무 이행 사실 부존재)을 적극 다투는 구성이 유리합니다. 본 사건은 건축주명의변경 미이행의 공평의 원칙 적용으로 패소한 사례로, 매수인 측의 채무 인수 의무 이행과 매도인 측의 건축주명의변경 의무 이행의 시점·순서·동시이행 관계를 보다 구체적으로 다투었어야 합니다.

결정일 2020. 8. 12., 대구지방법원 2심(나) — 원고 항소 기각. 1심 패소 부분 유지. 건축주명의변경 미이행으로 매수인이 토지를 실질 사용·수익할 수 없었던 상태에서 매수인에게 대출이자 부담을 지우는 것은 공평에 반함.

※ 본 사건은 사실관계의 인정·공평의 원칙 적용에 관한 판단으로, 본문에서 인용된 대법원·하급심 판례가 명시되지 않아 별도로 정리하지 않았습니다.