K건물 3층 8개 호실의 임차인 법인들이 3기 이상 차임을 미지급해 임대차계약이 해지됨에 따라 각 호실 명도가 인용된 사례

원고들 1. 주식회사 A, 2. B, 3. C, 4. D, 5. E(법무법인 율빛 담당변호사 구본덕, 이지은, 이주성)는 피고들 1. F 주식회사, 2. G 주식회사, 3. H 주식회사, 4. I 주식회사, 5. J에 대하여 대구 중구 K건물 제3층 중 8개 호실(R호 74.34㎡, S호 52.18㎡, T호 52.16㎡, L호 79.01㎡, M호 91.04㎡, N호 128.26㎡, O호 85.51㎡, P호 85.05㎡, Q호 100.76㎡, U호 74.75㎡, 총 11개 점포 구분)에 대한 임대차계약이 3기 이상 차임 미지급으로 해지되었음에 따라 각 호실의 명도를 구하는 본소 청구를 제기했습니다.

법원은 (1) 기초사실(원고 A의 2017. 4. 3. 피고 G에 L호 79.01㎡·M호 91.04㎡ 임대, 2017. 8. 16. 피고 H에 N호 128.26㎡·O호 85.51㎡ 임대, 2017. 8. 16. 피고 I에 P호 85.05㎡·Q호 100.76㎡ 임대, 2017. 8. 16. 원고 B의 피고 F에 R호 74.34㎡ 임대, 2017. 7. 16. 원고 C·D의 피고 F에 S호 52.18㎡·T호 52.16㎡ 임대, 2017. 8. 16. 원고 E의 피고 I에 U호 74.75㎡ 임대, 각 차임 미지급 시점 G: 2017. 9. / H: 2018. 2. / I: 2018. 2. / F(R호): 2017. 10. / F(S호·T호): 2017. 11. / I(U호): 2017. 9.)을 인정하고, (2) 피고 회사들은 3기 이상 차임을 미지급하였고, 이를 이유로 한 원고들의 임대차계약해지 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 2019. 1. 8. 피고 회사들에 각 송달된 사실은 기록상 명확하므로, 원고들과 피고 회사들 사이의 각 임대차계약은 2019. 1. 8. 적법하게 종료되었다고 판단해, ① 피고 F는 원고 B에 R호, 원고 C에 S호, 원고 D에 T호, ② 피고 G는 원고 A에 L·M호, ③ 피고 H는 원고 A에 N·O호, ④ 피고 I는 원고 A에 P·Q호, ⑤ 피고 I는 원고 E에 U호를 각 인도할 의무가 있다고 인정했습니다. (3) 그러나 피고 회사들이 제출한 증거만으로는 원고 A와 피고 회사들이 점포 입점 시까지 월 차임 지급 보류 약정을 하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. (4) 원고들의 피고 J에 대한 청구에 관하여, 갑 제9호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 회사들이 이 사건 상가 중 R호 내지 U호에 관하여 협동화 사업협약서를 작성한 사실, 이 사건 상가 중 피고 I, F가 임차한 상가의 신용카드 단말기가 피고 G 명의로 되어 있는 사실, 피고 J이 피고 G의 대표자 사내이사인 사실 등은 인정되나, 그러한 사정만으로 피고 J 개인이 이 사건 상가 중 R호 내지 U호의 상가를 점유·사용한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단해, 원고들의 피고 J에 대한 청구는 기각했습니다.

건물 소유자(원고) 측 변호사는 (1) 임대차계약의 체결 사실(계약서 작성·서명, 보증금·월 차임·임대차기간 명시), (2) 차임 미지급 사실(3기 이상 미지급, 미지급 시점, 미지급 액수, 미지급의 귀책사유), (3) 임대차계약해지 의사표시의 송달 사실(소장 부본 송달일, 내용증명·통지 사실), (4) 다수 피고(임대차계약 당사자·전차인·점유자) 사건에서 전차의 법적 성격(임대차계약상 무단 전차, 임대차계약의 효력 미발생), (5) 점유자의 점유·사용 사실(점유 시작 시점, 점유 태양, 점유 면적, 점유 부분), (6) 인도의무의 범위(점유 면적, 점유 부분, 인도 방법), (7) 점포 입점 시까지 차임 보류 약정의 부존재 적극 다투기(부존재 입증: 계약서의 차임 지급 의무 조항, 점포 입점 시까지 차임 보류 약정의 부존재), (8) 다수 원고(건물 소유자, 점유 부분 소유자, 임차인 권리 취득자) 사건에서의 원고 지위·각 점유 부분의 범위·각 점유 부분의 면적 산정(74.34㎡, 52.18㎡, 52.16㎡, 79.01㎡, 91.04㎡, 128.26㎡, 85.51㎡, 85.05㎡, 100.76㎡, 74.75㎡)·도면·측량자료·등기부등본·임대차계약서·차임 지급 내역·차임 미지급 확인서·통지 사실·소송 기록 적극 활용이 핵심입니다.

결정일 2020. 5. 8., 대구지방법원 1심(가단) — 원고 청구 일부 인용 + 가집행. 피고 회사들(F·G·H·I)에 대한 K건물 3층 8개 호실 명도 인용, 피고 J에 대한 청구는 J 개인의 점유·사용 사실 부존재로 기각. 3기 이상 차임 미지급에 기한 임대차계약해지 인정(2019. 1. 8. 소장 부본 송달).

※ 본 사건은 3기 이상 차임 미지급에 기한 임대차계약해지·점유자 명도를 판단하면서도 인용된 대법원·하급심 판례가 판결문에 명시되지 않아 별도로 정리하지 않았습니다.