A지역주택조합이 매도인의 폭리를 주장하며 제2차 매매계약의 부당이득 반환을 구했지만 평당 매매대금의 현저한 불균형·피고의 폭리 의사가 부정된 기각 사례

원고 A지역주택조합(법무법인 율빛 담당변호사 권민지, 송인영, 이지은, 이주성)은 피고 B와의 제2차 매매계약(2018. 12. 10. 매매대금 9억 5,000만 원, 2019. 3. 28. 원고 명의로 소유권이전등기 마쳐짐)에 따른 매매대금 9억 5,000만 원이 부당하다는 취지로, 피고가 (1) 자신의 남편 F이 이 사건 사업부지 매입 업무 담당 업무대행사 대표이사이고, (2) 원고가 지역주택조합으로 사업부지 매입이 필수적이라는 사실, (3) 원고의 궁박·경솔한 상태를 이용하여 제2차 계약을 체결한 점에 비추어 이는 현저하게 공정을 잃은 법률행위(민법 제104조)에 해당해 무효이고, 거래관행·신의성실·민법 제138조 무효행위의 전환 법리에 따라 매매대금 5억 5,000만 원(평당 약 1,100만 원)을 제외한 나머지 4억 원의 부당이득 반환을 구하는 본소 청구를 제기했습니다.

법원은 (1) 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다는 법리(대법원 2013. 9. 26. 선고 2013다40353, 40360 판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 등 참조)를 적용해, (2) ① 이 사건 각 부동산 중 토지 면적 122m²(37평), 제2차 계약 매매대금 950,000,000원, 평당 약 2,500만 원으로, 비슷한 시기(2019. 1. 31.) 이 사건 사업 부지 내 N 토지(69m², 21평) 매매대금 417,000,000원(평당 2,000만 원), 2019. 2. 27. O 토지(192m², 58.2평) 매매대금 2,380,000,000원(평당 4,000만 원) 등 인근 부동산의 평당 매매대금과 큰 차이가 없거나 오히려 낮으므로 제2차 계약의 매매대금 지급의무와 이 사건 각 부동산 소유권이전등기의무 사이에 현저한 불균형이 있다고 보이지 않는다고 판단했습니다. (3) ② F이 2015. 6. 23. E의 대표이사가 되었으나 제1차 계약 직후인 2015. 10. 27. 사임해 E의 의사 결정에 전적으로 관여하는 지위에 있었다고 보기 어렵고, 원고는 E와 주식회사 Q과도 시행업무대행 계약을 체결했는데 제1차 계약은 피고와 주식회사 Q의 본부장이었던 K 사이에 협의가 이루어졌던 것으로 보이는 점, 제1차·제2차 계약 당시 작성된 계약서는 원고의 직인과 법인인감도장이 날인된 상태로 원고의 사무실에 비치되어 있던 계약서 양식을 K이 가지고 와 토지와 매매대금 등을 기재한 것인데, 당시 원고의 추진위원장이었던 M은 위 계약서를 K과 같은 대행사 직원들이 사용하도록 묵인했고, 매매대금 산정에 있어 그 직원들에게 어느 정도 권한을 위임했던 것으로 보이는 점 등을 고려하면, F이 원고의 업무대행사 대표이사라는 지위를 이용하여 원고에게 일방적으로 불리한 매매계약을 체결할 수 있는 지위에 있었던 것으로 보기 어렵다고 봤으며, (4) ③ F의 모인 R가 1974. 8. 26.부터 이 사건 각 부동산을 소유해 F도 출생한 이후 피고와 혼인하고 2015. 8. 31. 다른 아파트로 이사할 때까지 위 부동산에서 거주한 점, F이 이 사건 각 부동산을 담보로 제공했다가 제때 변제하지 못해 경매절차에 이르게 되었으나, 거주 목적으로 이 사건 각 부동산을 2회 기일에 낙찰받았던 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고가 이 사건 각 부동산이 사업부지 내에 위치해 있다는 사실을 알고서 원고의 궁박·경솔한 상태를 이용할 의도로 취득한 것으로 보기도 어렵다고 판단했습니다. (5) ④ F이 제1차 계약 당시 매매대금을 현금으로 지급받는 대신 사업 완료 후 상가 대물을 지급받기 원해 위와 같이 계약이 이루어졌고, 제1차 계약과 비슷한 시점에 체결된 S, T 토지 계약도 상가 대물 지급을 약정한 점, 이 사건 각 부동산의 면적 122.36m²(37평)에 대해 매매대금을 1,200,000,000원으로 정하면서 상가 40평을 지급하기로 약정한 것과 비교하면 매매대금 및 분양받을 상가 면적도 적정하게 산정된 것으로 보이고, 상가의 경우 일반적으로 분양 실적이 저조하고 수익이 나지 않을 위험성이 큰 점 등을 감안하면 제1차 계약 자체도 현저히 불균형하게 체결된 것으로 보기 어렵다고 봤으며, 제1차 계약이 실효되고 다시 제2차 계약을 체결하게 된 경위도 피고가 요구한 것이 아니라 원고 사업 진행 과정에서 일부 부지 매수가 어려워지자 사업 면적이 줄어들면서 설계 변경 등으로 상가 부분을 대물로 지급할 수 없게 되었기 때문인 것으로 보인다고 판단해, (6) 결국 제2차 계약이 불공정한 법률행위에 해당함을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다고 배척해 청구를 기각했습니다.

지역주택조합(원고) 측 변호사는 (1) 민법 제104조 불공정 법률행위의 성립 요건(객관적: 급부·반대급부 사이 현저한 불균형, 주관적: 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험의 이용), (2) 비교 대상 매매 사례의 동질성(시기·위치·면적·지목·인접도로·개발 단계 등의 부합), (3) 평당 매매대금 비교의 오류(설계 변경에 따른 사업 면적 감소, 부지 매입 시점 차이, 인접도로·교통 접근성·지하층·구조 차이), (4) F의 지위·역할의 적극 입증(E의 대표이사 재직 기간·실질적 의사 결정, P의 실질적 소유자 여부, K의 권한 위임의 경위·범위, F의 사업 참여도), (5) 매매계약 체결 협상의 부당성(협상력의 불균형, 협상 과정에서의 F의 폭력·협박, 원고 측의 협상 상대 부족), (6) 부당이득 반환의 법적 구성(민법 제104조 무효 + 민법 제138조 전환 + 부당이득 법리, 부당이득의 산정 기준), (7) 형사사건 불기소처분의 민사상 증거 능력(불기소 사유, 항고·재정신청 기각 사유)을 적극 다투고, (8) 매매계약서 작성 경위(원고의 직인·법인인감도장 날인, K의 권한 위임 범위)에 대한 반박을 위한 조합 총회 의사록·위임장·계약서 작성 회의록·이메일·문자메시지 적극 활용이 유리합니다.

결정일 2020. 5. 7., 대구지방법원 1심(가합) — 원고 청구 기각. 제2차 매매계약(9.5억)의 평당 매매대금이 인접 사례(2,000~4,000만 원/평)와 큰 차이가 없거나 오히려 낮아 객관적 불균형 부존재, F의 사업 참여 부재·P의 실질적 소유·원고의 K에게 권한 위임으로 주관적 폭리 의사 부존재.

• 인용 판례 (1) — 대법원 2013. 9. 26. 2013다40353, 40360

  대법원 2013다40353, 40360 · 2013. 9. 26.

• 인용 판례 (2) — 대법원 2010. 7. 15. 2009다50308

  대법원 2009다50308 · 2010. 7. 15.

※ 본문 3쪽 본문에서 대법원 2013다40353·2009다50308 등 2건의 대법원 판례를 명시적으로 인용함.