최초 매매 해제 후 최종 매매에서 8,000만 원 증액 + 건물분 부가세 매수인 부담이 불공정 법률행위에 해당하지 않는다고 본 청구 기각 사례

원고 A지역주택조합(법무법인 율빛 담당변호사 이지은, 구본덕, 이주성)은 피고 B에 대하여 이 사건 각 부동산(대구 중구 C 일원, 이 사건 토지 면적 192㎡)의 매매대금을 23억 원(원래 합의)으로 정한 후 2019. 3. 27. 매매대금을 23억 8,000만 원으로 증액하고 피고가 부담할 건물분 부가세 2,000만 원을 매수인이 부담하도록 한 이 사건 최종 매매계약이 원고의 궁박·경솔 상태를 이용한 현저히 불공정한 법률행위(민법 제104조)로 무효라고 다투며, 무효행위의 전환(민법 제138조) 법리에 따라 23억 원을 초과한 1억 원(증액 8,000만 원 + 건물 부가세 2,000만 원)의 부당이득 반환을 구했습니다.

법원은 (1) 민법 제104조의 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부·반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하며, '궁박'은 '급박한 곤궁'을 의미하고 당사자의 신분·상호관계, 피해 당사자가 처한 상황의 절박성, 계약 체결을 둘러싼 협상 과정 및 거래를 통한 피해 당사자의 이익, 다른 적절한 대안의 존재 여부 등을 종합해 판단하며, 설령 궁박 상태에 있었다 하더라도 상대방에게 그 사정을 알면서 이용하려는 의사(악의)가 없거나 객관적 불균형이 없다면 성립하지 않는다는 법리(대법원 2013. 9. 26. 선고 2013다40353, 40360 판결 등 참조)를 전제로, (2) ① 2019. 3. 26. 매매대금 23억 원으로 한 매매계약 체결·원고 측 미제출, 단순 교섭 단계의 제안에 불과하다는 점, ② 2019. 3. 27. 최종 매매계약 체결 시 특약사항 2항에 부동문자로 매수인이 부가세를 부담하기로 한 점, ③ 19. 3. 28. 추가 문구(부동문자)는 부가세 부담의 의미를 명확히 하기 위한 것일 뿐이라는 점, ④ 건물부분 부가세 2,000만 원은 최종 매매대금 23억 8,000만 원과 비교해 상당한 부분을 차지한다고 보기 어렵다는 점, ⑤ 이 사건 토지는 사업부지 중 1.54%에 불과해 95% 면적 확보에 필수적인 토지가 아니라는 점, ⑥ 매매대금 8,000만 원 증액이 사업적 판단에 따른 수용 가능한 범위라는 점 등을 종합해, 이 사건 최종 매매계약에서 정한 매매대금과 피고의 소유권이전 사이에 현저한 불균형이 있었다거나 원고가 궁박·경솔 상태에 있었다는 점, 설령 원고가 궁박 상태에 있었다 하더라도 피고가 이를 알면서 이용한 점을 인정하기 어렵다고 판단해, 원고의 불공정 법률행위 주장을 받아들이지 않고 청구를 전부 기각했습니다.

지역주택조합(원고) 측 변호사는 (1) 매매대금 협상 과정(문자메시지, 이메일, 메신저)에서 23억 원 합의가 최종 확정된 사실(단순 교섭 단계를 넘어 합의 성립), (2) 2019. 3. 27. 최종 매매계약 체결 시점의 원고 측 궁박 상태(브릿지 대출 기표일 하루 전, 매도인 측 갑작스러운 입장 번복, 사업부지 95% 면적 확보 의무), (3) 증액 8,000만 원 + 건물 부가세 2,000만 원이 최종 매매대금 23억 8,000만 원에 상당 부분(4.2%)을 차지하는 점, (4) 피고 측이 원고의 궁박 상태를 알면서 이용한 악의(메시지·문자·통화 내용, 협상 과정의 갑작스러운 입장 번복), (5) 무효행위의 전환(민법 제138조) 법리에 따라 23억 원을 초과한 부분의 부당이득 반환이 가능하다는 점, (6) 이 사건 토지가 95% 면적 확보에 필수적인지 다투기보다 1.54%면적이라도 사업부지에 포함된 이상 사업 진행에 미치는 영향(개발 계획, 토지 이용 계획, 인접 토지와의 관계)을 적극적으로 입증하는 구성이 유리합니다.

결정일 2020. 11. 12., 대구지방법원 1심(가합) — 원고 청구 전부 기각. 2019. 3. 27. 최종 매매계약의 매매대금 23억 8,000만 원 + 건물분 부가세 2,000만 원 매수인 부담이 민법 제104조 불공정 법률행위에 해당하지 않음(궁박·경솔 상태, 폭리행위 악의, 현저한 불균형 모두 부정).

• 인용 판례 — 대법원 2013. 9. 26. 2013다40353, 40360

  대법원 2013다40353, 40360 · 2013. 9. 26.

※ 본문 3-4쪽 본문에서 대법원 2013다40353, 40360 판결을 명시적으로 인용함.