아파트 분양계약의 매수인을 아버지 명의로 작성한 후 아들이 매수인이라고 다툼이 기각된 사례

원고 A(법무법인 율빛 이지은·이주성 변호사)는 피고들(1. B, 2. C, 3. D, 4. E, 5. F)이 'G' 상호로 대구 동구 H아파트 신축공사 및 분양 사업을 추진하며 매도인 자리에, 매수인 자리에 원고의 아버지 J로 기재된 2017. 7. 1.자 분양계약서(분양대금 290,000,000원, 변경 후)를 체결한 사안에서, (1) 이 사건 분양계약의 당사자가 원고이며 근저당권 등의 존재로 이행불능 상태에 이르렀다는 점, (2) 피고 B, C는 2017. 7. 1. 원고 측에 작성하여 준 이행각서에 따라 2019. 8. 10.까지 소유권을 이전해 주지 못한 점을 들어, 원고는 피고 B, C에 대해 222,000,000원(분양대금 212,000,000원 + 가산이자 10,000,000원), 피고 D, E, F에 대해 B, C와 연대해 위 돈 중 212,000,000원의 연대 지급 및 지연손해금을 구했습니다.

법원은 (1) 계약의 당사자가 누구인지는 의사해석의 문제로서, 처분문서인 서면으로 작성한 경우 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만, 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2009. 3. 19. 선고 2008다45828 전원합의체 판결 참조)는 법리를 전제로, (2) ① 이 사건 분양계약서에는 원고가 아닌 J가 '매수인'으로 분명히 기재되어 있어 피고들은 J를 이 사건 분양계약의 당사자로 인식하였다고 봄이 경험칙에 부합하는 점, ② J의 아들인 원고가 J를 위하여 이 사건 분양계약의 이행 과정에 관여하였다는 사실만으로는 피고들이 원고를 이 사건 분양계약의 당사자로 인식하였다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는 점, ③ 피고 B, C는 J에게 이 사건 이행각서를 작성하여 주면서 이 사건 분양계약의 당사자가 J라는 사실을 확인한 점(이 사건 이행각서에는 '분양계약자 J'라는 문구가 포함되어 있음) 등을 위 법리에 비추어, 이 사건 분양계약의 당사자는 J와 피고들로 볼 수 있을 뿐, 원고를 이 사건 분양계약의 당사자로 볼 수 없다고 판단해, 원고의 본소(분양계약 해제 + 매매대금 반환) 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다고 배척했습니다. (3) 또한 이 사건 이행각서는 피고 B, C가 J에게 작성해 준 것으로 피고 B, C는 이행각서상 의무를 J에 대하여 부담하므로, 원고는 이행각서에 따른 금전채권을 갖는다고 볼 수 없다는 점에서 원고의 이행각서상 청구도 이유 없다고 배척해, 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다.

분양계약서상 매수인 다툼 사건의 원고 측 변호사는 (1) 분양계약서 기재와 실제 분양대금 납부자(원고 명의의 KB국민은행 계좌에서 피고 C 명의의 농협 계좌로 합계 212,000,000원 이체), (2) 분양 절차 전반에 관여한 자가 J가 아닌 원고인 점(원고가 피고 E와 분양 관련 대화를 나눈 사실), (3) 피고들이 J가 아닌 원고를 분양계약의 상대방으로 인식하였다고 볼 만한 사정(계약서 작성 후 변경, 추가 합의·통화·서명 등)을 종합해 매수인 의사의 해석상 원고가 실제 당사자임을 적극적으로 다투고, (4) 이행각서가 J 외 원고에게도 효력이 미친다는 점(작성 동기와 작성 상대방의 의도, 가산이자 10,000,000원 합의의 진정성 등)을 다투었어야 합니다. 본 사건은 처분문서의 문언 해석에서 '문언의 객관적 의미가 명확하면 특별한 사정이 없는 한 문언대로'라는 법리가 적용돼 패소한 사례로, (a) 계약서 작성·변경 시점의 상황, (b) 변경 계약서가 작성된 경위와 그 법적 효과, (c) 영업 비밀·실제 매수 의사의 입증 자료(통장 거래내역, 협의 내용, 메신저·녹음 등)를 보다 강하게 입증했어야 합니다.

결정일 2020. 10. 23., 대구지방법원 1심 — 원고 청구 모두 기각. 분양계약서상 매수인은 J, 원고는 매수인이 아니며 이행각서 채권자도 아님.

• 인용 판례 — 대법원 2009. 3. 19. 2008다45828 전원합의체

  대법원 2008다45828 · 2009. 3. 19.

※ 본문 3쪽 본문에서 대법원 2008다45828 전원합의체 판결을 명시적으로 인용함.